Versicherung
Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung dürfen in der Betriebskostenabrechnung in einer Summe ausgewiesen werden.
Der Vermieter muss nicht die einzelnen Versicherungsarten aufschlüsseln, z.B. Gebäudeversicherung, Glasversicherung, Haftpflichtversicherung für das Gebäude,
für den Öltank oder für den Aufzug.
(BGH VIII ZR 346/08)
Fehler reklamieren
Spätestens 12 Monate, nachdem er die Nebenkostenabrechung erhalten hat, muss der Mieter eventuelle Fehler reklamieren. Tut er das nicht, muss er auf die
falsche Abrechnung zahlen. Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter Jahr für Jahr den gleichen Fehler in der Abrechnung macht, und der Mieter in den vergangenen
Jahren immer erfolgreich reklamiert hatte.
(BGH VIII ZR 185/09)
Öltank
Die Kosten der Öltankreinigung sind Betriebskosten, sog. Heizungsnebenkosten. Damit dürfen sie über die Heizkostenabrechnung an die Mieter weitergegeben
werden.
(BGH VIII ZR 221/08)
Adressat
Es reicht aus, wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung an einen der beiden Ehepartner und Mieter adressiert und von diesem die Nachzahlung fordert.
(BGH VIII ZR 263/09)
Wasserzähler
Überdimensionierte Wasserzähler müssen ausgetauscht werden, wenn der Wasserversorger zählerabhängige Grundgebühren fordert und die Wasserkosten auch von der Zählergröße
abhängen.
(BGH VIII ZR 97/09)
Sperrmüll
Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung darf der Vermieter auch Sperrmüllkosten abrechnen und auf die Mieter umlegen. Es handelt sich um Kosten der Müllbeseitigung.
(BGH VIII ZR 137/09)
Vorauszahlungen
Auch wenn der Vermieter die zwölfmonatige Abrechnungsfrist verpasst hat und keine Nachforderungen mehr stellen darf, kann er die monatlichen Vorauszahlungen an das Ergebnis der
verspäteten Abrechnung anpassen, also die Vorauszahlungen erhöhen.
(BGH VIII ZR 258/09)
Belegeinsicht
Der Mieter hat das Recht, die Belege, die der Abrechnung zugrunde liegen, zu kontrollieren. Normalerweise muss er die Unterlagen beim Vermieter oder bei der Hausverwaltung einsehen.
Anders, wenn das Vermieterbüro und die Mieterwohnung an verschiedenen Orten liegen. Dann hat der Mieter auch Anspruch auf Übersendung von Fotokopien.
(BGH VIII ZR 83/09)
Vergleichsmiete
Der Vermieter muss in seinem Mieterhöhungsschreiben auf die ortsübliche Vergleichsmiete keinen Mietspiegel beifügen. Voraussetzung ist, dass Mietspiegel allgemein zugänglich sind,
z.B. beim örtlichen Mieterverein angeboten werden.
(BGH VIII ZR 276/08)
Sachverständiger
Der Vermieter kann die Mieterhöhung auch mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens begründen. Dann muss der Sachverständige normalerweise die Mieterwohnung besichtigen.
In großen Wohnanlagen reicht es aus, wenn er eine Wohnung gleichen Typs ansieht und beurteilt.
(BGH VIII ZR 122/09)
Mietspiegel
Sowohl qualifizierte als auch einfache Mietspiegel sind geeignet, eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu begründen. Existiert vor Ort kein eigener Mietspiegel,
darf der Vermieter auch auf den Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde zurückgreifen.
(BGH VIII ZR 99/09)
Mietspiegel und Mieterinvestitionen
Wohnwertverbesserungen, die der Mieter selbst vorgenommen und finanziert hat, z.B. den Einbau einer Heizung oder eines Bades, darf der Vermieter im Rahmen der ortsüblichen
Vergleichsmiete nicht mitzählen.
(BGH VIII ZR 315/09)
Geld zurück
Hat der Mieter die Wohnung beim Auszug renoviert oder anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen gezahlt, weil er irrtümlich glaubte, aufgrund des Mietvertrages hierzu
verpflichtet zu sein, kann er vom Vermieter Erstattung seiner Kosten fordern (BGH VIII ZR 302/07). Das gilt z.B., wenn im Mietvertrag eine starre Fristenregelung vereinbart
ist
(BGH VIII ZR 178/05), eine Endrenovierung beim Auszug gefordert wird (BGH VIII ZR 316/06) oder die Quotenklausel unwirksam ist.
(BGH VIII ZR 52/06)
Weiße Wände
Schreibt der Vermieter vor, in welchen Farben während der Mietzeit zu streichen ist, welche Tapeten geklebt werden dürfen usw., ist das unwirksam. Der Mieter muss keine
Schönheitsreparaturen durchführen (BGH VIII ZR 50/09). Auch wenn das "Weißen der Decken" gefordert wird, ist das eine unzulässige Farbwahlklausel
(BGH VIII ZR 344/08)
Fachgerecht
Unwirksam sind auch Vertragsklauseln, die vorschreiben oder den Eindruck erwecken, Mieter müssen die Wohnung von einem Fachbetrieb renovieren lassen. Sie müssen dann gar
nicht renovieren.
(BGH VIII ZR 294/09)
Parkettversiegelung
Das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversieglung gehört ebenso wenig zu den Schönheitsreparaturen, wie der Außenanstrich der Türen und Fenster. Enthält der Mietvertrag derartige
Regelungen, ist die Klausel insgesamt unwirksam. Der Mieter muss überhaupt nicht renovieren.
(BGH VIII ZR 48/09)
Mieterhöhung
Ist die Wohnung tatsächlich kleiner als im Mietvertrag angegeben, ist die vertraglich vereinbarte Fläche entscheidend. So lange die Flächenabweichung nicht mehr als 10 Prozent
beträgt. Das gilt auch bei Mieterhöhungen, so dass Mieter in diesen Fällen für nicht vorhandene Quadratmeter zahlen müssen.
(BGH VIII ZR 205/08)
Circa-Angabe
Es macht keinen Unterschied, ob im Mietvertrag die Wohnungsgröße exakt angegeben ist oder eine Circa-Fläche genannt wird. Ist die Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner, kann
der Mieter die Miete kürzen.
(BGH VIII ZR 144/09)
Kündigung
Ist die Wohnung tatsächlich mehr als 10 Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter fristlos kündigen und/oder Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten fordern.
(BGH VIII ZR 142/08)
Gartenfläche
Die Gartenfläche zählt auch bei der Berechnung der Wohnfläche eines Einfamilienhauses nicht mit, auch nicht zu einem geringen Teil.
(BGH VIII ZR 164/08)
Konkludente Vereinbarung
Selbst wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich eine Wohnungsgröße genannt wird, so sind doch Angaben in einer Zeitungsanzeige und in einer übergebenen Grundrissskizze zur
Wohnungsgröße für den Vermieter bindend. Der Mieter kann sich bei entsprechenden Flächenabweichungen mit Erfolg auf die vorvertraglichen Angaben berufen.
(BGH VIII ZR 255/09)
Mietraumfläche
Steht im Mietvertrag "Mietraumfläche 61,5 qm", ist für einen Durchschnittsmieter damit die Angabe der Wohnfläche gemeint und nicht die der Grundfläche der Wohnung. Ist die
Wohnung dann nur 54,25 Quadratmeter groß, hat der Mieter Rückzahlungsansprüche wegen zu viel gezahlter Miete in der Vergangenheit.
(BGH VIII ZR 244/08)
Verjährung
Der Anspruch eines Mieters auf Beseitigung von Mängeln in der Wohnung oder im Haus kann nicht verjähren.
(BGH VIII ZR 104/09)
Elektroversorgung
Auch Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung haben Anspruch auf eine Elektroversorgung, die sicherstellt, dass mehrere Haushaltsgeräte gleichzeitig genutzt werden
können, z.B. Waschmaschine und Staubsauger.
(BGH VIII ZR 343/08)
Trittschall
Mieter haben kein Recht zur Mietminderung wegen Mängeln der Trittschalldämmung, wenn die geltenden DIN-Vorschriften eingehalten wurden. Maßgebend sind die DIN-Vorschriften,
die zum Zeitpunkt des Hausbaus galten. Sie bestimmen die Anforderungen an den Wohnungsstandard, den Mieter erwarten können, zumindest, so lange nicht ausdrücklich etwas
anderes im Mietvertrag vereinbart wurde.
(BGH VIII ZR 85/09)
Opfergrenze
Hat das Einfamilienhaus einen Verkehrswert von rund 28.000 EUR, kann der Mieter keine Mängelbeseitigung fordern, die zwischen 47.500 und 95.000 EUR kosten würde. Hier ist
die Opfer- oder Zumutbarkeitsgrenze für den Vermieter überschritten.
(BGH VIII ZR 131/09)
Verwaltungskosten
Verwaltungskosten, wie zum Beispiel Kosten für die Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen, Telefon usw. sind nie Betriebskosten. Der Mieter muss nicht zahlen, egal,
was im Mietvertrag steht.
Reparaturkosten
Reparaturkosten muss der Mieter nicht zahlen. Reparaturen im Haus oder in der Wohnung sind immer Sache des Vermieters und nie Betriebskosten.
Eigentumswohnungen
Insbesondere Mieter einer Eigentumswohnung finden in ihrer Abrechnung häufig die Positionen Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten bzw. -rücklagen. Der Vermieter hat
dann die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft einfach an die Mieter weitergeleitet. Das geht nicht. Eigentümer müssen diese Kosten zahlen, Mieter nicht.
Gewerberäume
Geschäfte, Firmen oder Büros verursachen oft höhere Betriebskosten als Wohnungen. So sind zum Beispiel die Grundsteuern höher. Ein Friseurgeschäft oder eine Gaststätte
haben auch einen höheren Wasserbedarf. Geschäfte mit großen Schaufenstern verursachen höhere Versicherungsprämien. Der Vermieter muss das bei der Kostenverteilung
berücksichtigen. Wohnungsmieter bezahlen nur, was auf die Mietwohnungen anteilmäßig entfällt, wenn die Kosten für Gewerbe deutlich höher sind.
Wartungskosten
Wartungskosten, zum Beispiel für einen Fahrstuhl, sind Betriebskosten. Häufig verbergen sich unter dem Begriff Wartungskosten aber auch Reparaturkosten, die muss der
Mieter nie zahlen. Vorsicht bei so genannten Vollwartungsverträgen. Die Vollwartung beinhaltet auch die Durchführung von Reparaturen. Deshalb können hier wegen
versteckter Reparaturkosten bis zu 50 Prozent abgezogen werden.
Hausmeister
Gartenpflege und/oder Treppenhausreinigung gehören zu den typischen Hausmeisterarbeiten. Werden diese Kostenarten einzeln abgerechnet, obwohl es einen Hausmeister gibt,
muss nachgehakt werden, sonst besteht die Gefahr der Doppelzahlung.
Mädchen für alles
Hausmeister sind in den meisten Fällen "Mädchen für alles". Das heiß, sie erledigen fast immer auch kleinere Reparaturen und übernehmen Verwaltungsaufgaben. Das sind
aber keine Betriebskosten. Von den Hausmeisterkosten müssen dann entsprechende Abzüge gemacht werden.
Gartenpflegekosten
Nur die immer wiederkehrenden (das heißt ständigen) Gartenpflegekosten sind Betriebskosten. Wird der Garten völlig neu angelegt, muss der Mieter das nicht zahlen.
Versicherungen
Die Prämien für Gebäude- und Haftpflichtversicherungen sind Betriebskosten. Nicht aber die Kosten für sonstige Versicherungen des Vermieters, zum Bespiel eine
Rechtsschutz-, Hausrat- oder Mietverlustversicherung.
Alle Wohnungen zählen
Bewohnt der Vermieter selbst eine Wohnung im Miethaus, muss er sich an den Betriebskosten anteilig beteiligen. Auch für leerstehende Wohnungen im Haus zahlt der Vermieter.
Leerstand
Für leerstehende Wohnungen muss der Vermieter die anteiligen Betriebskosten übernehmen. Vorsicht, wenn die Gesamtwohnfläche des Hauses (Quadratmeter) plötzlich niedriger
als im Vorjahr ist. Dann spricht alles dafür, dass der Vermieter die Kosten nur auf die vermieteten Wohnungen umlegen will.
Kosten des Abrechnungszeitraums
Grundsätzlich dürfen nur die Kosten in die laufende Betriebskostenabrechnung eingestellt werden, die auch aus dem fraglichen Abrechnungszeitraum herrühren. Zwei oder drei
Jahre alte Abrechnungen dürfen nicht "hineingemogelt" werden.
Nachträgliche Grundsteuern
Erhebt die Gemeinde nachträglich noch Grundsteuerbeträge, zum Beispiel bei Neubauten oder wenn das Mietobjekt umfassend modernisiert, umgebaut oder ausgebaut wurde bzw.
nach Wegfall einer Steuerbefreiung oder -vergünstigung, gilt: Der Vermieter kann die nachträglich erhobenen Kosten nur für das laufende und das vorangegangene Kalenderjahr
auf den Mieter abwälzen. Er hat drei Monate Zeit. Voraussetzung ist, dass sich die Grundsteuer auch auf einen Zeitraum bezieht, zu dem der Mieter schon im Haus gewohnt hat.
Messdifferenzen beim Wasser
Der Hauptzähler im Haus zeigt normalerweise mehr an als die Wohnungszähler insgesamt. Bis zu einer Abweichung von 20 Prozent wird in der Regel das Messergebnis der
Hauptwasserzähler verwendet. Bei größeren Abweichungen müssen die Ursachen geklärt werden, kann praktisch nur das Ergebnis der Wohnungszähler verwendet werden.
Müllbeseitigung
Mietkosten für Müllbehälter sind keine Betriebskosten, genauso wenig wie Anschaffungskosten für die Behälter.
Ungezieferbekämpfung
Einmalkosten, zum Beispiel für die Reinigung einer verseuchten Wohnung oder eines verseuchten Hauses, sind keine Betriebskosten. Auch nicht umlegbar sind die Kosten,
die nachweislich von einer konkreten Mietpartei verursacht wurden.
Wohnungsgröße
Bei der Kostenverteilung nach Wohnfläche kommt es auf die im Mietvertrag genannte Wohnungsgröße an. Ist die tatsächliche Wohnungsgröße aber mehr als 10 Prozent kleiner,
ist die entscheidend. Nachmessen lohnt sich.
Was sind Betriebskosten?
Das sind laufende Kosten, die bei der Nutzung des Hauses entstehen. Es gibt 17 verschiedene Kostenarten, drei betreffen Heizung und Warmwasser. Außerdem sind es Wasser,
Abwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Gebäudereinigung, Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und
Haftpflichtversicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne, Einrichtung für Wäschepflege und Sonstiges.
Müssen Mieter immer Betriebskosten zahlen?
Nein, entscheidend ist der Wortlaut des Mietvertrages. Steht hier nichts zum Thema Betriebskosten, müssen Mieter nichts zahlen. Allerdings regeln meistens Vertragsklauseln,
dass Mieter monatliche Vorauszahlungen auf alle 17 Betriebskostenarten zahlen müssen.
Wie hoch dürfen die Vorauszahlungen sein?
Angemessen, das heißt nicht zu hoch. "Nach unten" gibt es keine Grenze.
Wann muss der Vermieter abrechnen?
Der Vermieter muss alle 12 Monate abrechnen. Spätestens ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode, zum Bespiel 1.1. bis 31.12., muss der Mieter seine Abrechnung erhalten
haben. Wenn nicht, kann der Vermieter aus der verspäteten Abrechnung keine Nachforderungen mehr stellen.
Wie werden die Betriebskosten auf die Mieter im Haus verteilt?
Für die Heizkosten gilt die Heizkostenverordnung. Danach ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgeschrieben. Bei den übrigen Betriebskosten hängt die Verteilung von der
Vereinbarung im Mietvertrag ab, zum Beispiel Wohnfläche oder Personenzahl. Ohne vertragliche Regelung gilt die Wohnfläche.
Was sind Mindestvoraussetzungen?
Die Angabe des Abrechnungszeitraumes, die Zusammenstellung der Gesamtkosten, der Verteilerschlüssel, die Berechnung des Kostenanteils für den einzelnen Mieter und die
Verrechnung der Kosten mit den Vorauszahlungen müssen sein.
Wie kann ich meine Abrechnung prüfen?
Anhand des Mietvertrages kann geklärt werden, ob die in Rechnung gestellten Kosten vertraglich vereinbart sind. Mit Hilfe der Vorjahresabrechnung sollte geprüft werden,
ob Kostenpositionen neu entstanden sind bzw. ob es bei der einen oder anderen Position unplausible Veränderungen gegeben hat. Außerdem kann man die Mieterbund-Ratgeber
und -Broschüren hinzuziehen, und der örtliche Mieterverein sollte eingeschaltet werden.